长江商学院

作者：周春生冯科

日期：2007-12-05

    10月25日，国家统计局公布了前三季度的经济数据。从数据来看，中国经济在消费、投资、外贸等领域的高增速开始出现放缓迹象，不过我们认为，中国的人口红利将继续给经济带来强大的增长动力，预计2007年中国经济经过调控后仍将延续高速平稳增长的运行趋势。国家采取的宏观调控政策的手段和效果正在改善并发挥其作用，调控水平在提升，同时市场化的调控手段更为科学而有效。
　　
     综合来看，就宏观经济而言，最为关键的也是最为复杂的应该是汇率政策，中国以缓慢升值应对贸易摩擦的汇率政策已经面临着巨大的挑战。
　　
    物业税不能草率开征
　　
    从房地产市场来看，几年下来，不管是收紧地根和银根，还是“国八条”及“国六条”，实际效果都不是很理想，
房价依然上涨，之所以如此，是因为调控部门只着手于供给一个方面，而没有对需求进行有效调控。如今，管理层转向了供给和需求两方面同时调控。
　　
    中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。这项政策的出台，无疑给火爆的房地产市场泼了一瓢冷水，将有效地抑制房地产需求特别是投机性需求。另外，国土资源部还通过增加土地供应的办法，间接地增加了住房的供应，缓解了供求平衡的紧张，因此，中国的房地产市场将朝着一个比较良性的轨道继续前进。
　　
    最近，物业税的讨论又浮出了水面，市场预测物业税可能在2008年正式征收。物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
　　
    从理论上说，物业税是一种财产税，是财产保有环节的一个税种。物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
　　
    另一方面，物业税的开征也将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收，将导致投机客的持房成本提高，物业税的性质是财产税和保有税，不同于股票市场的印花税，印花税是流转税，物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋，捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。
　　
    另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要交纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。
　　
    但是，如果强制征收的话，房地产市场将不堪负重，难以承受，甚至会导致房地产市场的崩溃。物业税的涉及面以及影响面太大了，因此不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重。我们认为，如果在“十一五”期间中国强制性征收物业税，并相应取消相关收费，这将给房地产市场带来重磅炸弹，届时房价可能将得到有效的抑制，但部分房地产开发商也将面临倒闭的危险，经济与社会的稳定也将面临挑战，从“十一五”这个时间来看，我们预计房地产市场将于2010年前后出现拐点。
　　
    温和通胀可以容忍
　　
    虽然9月份CPI依然高于6%，达到6.2%，但相比8月，涨幅已减少0.3%。这说明宏观调控已经开始起作用，也说明目前中国的通货膨胀仍处于温和可控的范围。
　　
    从经济学上来讲，一种政策的实施必然会引起或刺激其他经济问题的产生，牺牲其他宏观经济目标来为这种政策的后果“埋单”。从这个角度讲，通货膨胀是中国建设和谐社会的成本，是实现经济的高速发展以及保持低失业率的代价和成本，这其中也可以用“失业-物价菲利普斯曲线”来解释。这条曲线表明：宏观经济的两个目标即失业率与物价上涨率二者呈现出反向的对应关系。在一轮短期的、典型的经济周期波动中，在经济波动的上升期，失业率下降，物价上涨率上升；在经济波动的回落期，失业率上升，物价上涨率下降。我们认为，只要通货膨胀是在可控范围内，都是可以容忍的。
　　
    央行寻求新调控手段
　　
    美国自次级债危机以来，不断紧缩的信贷市场环境强化了房地产市场调整和增加了抑制经济增长的潜在可能，加速了美国步入降息的进程，以促进其国内经济保持温和增长。中国正处于一个加息的周期之中，国内本身就面临着流动性过剩的问题，这样一来，国际流动性的充裕加剧了中国国内流动性泛滥的局面。
　　
    目前，中国商业银行存款准备金率已经达到了历史峰值13%，我们预计，可以调节的空间已经很有限，而加息手段自年初以来也屡次使用，此外还有央票等，但是综合来看其效果都不太明显，流动性依然充裕，使得央行的政策手段显得极为有限，在调控流动性方面表现得很被动。所以，时隔20年后，央行重启特种存款，说明央行正寻求增加新的调控手段。
　　
    短期来看，启动特种存款的政策意图是明显的，一方面是回收过剩的流动性，另一方面是控制信贷投放。短期还是有一定影响的，但由于数量少，才回收1000个亿左右，因此影响不会很大。但从长期来看，特种存款重新启用，说明央行调控手段增多，在调控方面将取得更多的主动权，虽然本次特种存款的数量有限，但如果流动性过剩的严峻性局面未改，央行将有可能增加特种存款数量，再配合其他回收流动性的工具。果真如此，则意味着市场政策变数增加，政策性风险有可能进一步加大。如果特种存款还无法遏制信贷扩张冲动，央行将会通过严格管理资本充足率实现对信贷扩张的控制。
　　
    爬行式升值遇挑战
　　
    对于货币政策来说，真正面临更大的挑战还是汇率政策，人民币升值的压力很大。人民币升值是一个必然趋势，但问题在于，应该采取一种什么样的方式升值，是一次到位升值还是继续之前的缓慢爬行式升值，这样的问题在理论界一直有争议。
　　
    中国的经济结构中很大一部分是外向型经济，出口在中国经济增长中的比重很大，高达近40%，而且出口产品方面，大部分是劳动密集型产品。人民币升值对出口产品和出口企业的影响不可忽视，人民币汇率升值直接影响到出口产品的竞争力，进而影响到出口，最终传导到劳动力的就业和社会稳定层面。因此，如果一步到位，将人民币币直接一次性地升值到某个价位，对中国的出口而言有百害而无一益，甚至有可能将中国的大部分出口企业给扼杀掉，进而破坏中国整个国民经济。可想而知，这种一步到位的升值方式显然是行不通的，何况操作上也不可行，因为人民币汇价到底应该在哪个水平是没有人能够说得准的，所以没办法做到“毕其功于一役”。
　　
    因而，2005年汇改以来，人民币升值采取缓慢爬行的方式是正确的，这种方式很好地保护了一大批出口企业，给这些企业适应新的宏观经济环境赢得了时间。但时至今日，这种升值方式也暴露了缺点，使得中国的汇率政策进入了一个艰难的境地。缓慢升值的汇率政策，延长了境外资金对人民币升值的预期，使得国际热钱近两年来一直虎视眈眈，并在人民币缓慢爬行升值的强烈而明确的预期下蜂拥而入，潜伏在中国经济的各个领域，一旦某一天形势发生逆转，资金的出逃将对中国的经济和金融安全造成不可估量的影响。
　　
    从全球经济来看，中国国内经济政策处于加息周期，而美国进入降息周期，国际流动性依然泛滥，这使中国本来就严峻的流动性过剩问题变得更加严峻，其结果无疑是国内热钱的增多，资产价格泡沫膨胀。国内股指连续冲破4000点、5000点、6000点关口，房价一路高歌上涨，可以窥见其威力，这与人民币升值以及缓慢升值预期的存在是不无关系的。可以说，中国目前宏观经济领域最关键的就是汇率政策，预期加剧人们的经济行为，经济现象的发生又反过来加剧预期，逐步将中国人民币缓慢升值的汇率政策带入困难的境地，这应引起决策层的重视。
　　
    (周春生为长江商学院教授，冯科为北京大学经济所房地产金融研究中心主任)

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周春生：爬坡式升值面临大考