本文根据长江商学院首期班冯仑同学在DBA “讲台”的分享整理

DBA首期班班长、万通集团董事局主席冯仑从1991年开始领导并参与万通集团的全过程创建至今，经历了房地产行业大起大落、风风雨雨的二十年历程，在奋斗和前进中不断地加深他对于行业和人生的感悟，公众习惯称他为“地产思想家”，喜欢捧读他的“仑语”、“元旦社论”，正如他所追求的——在思想的道路上左右逢源。

正是出于对房地产行业深入思考的习惯，使冯仑总是能够在“剑走偏锋”中寻求不一样的灵感源泉，当百家争鸣于如何构建新的商业模式和行业何去何从时，冯仑却施展其与众不同的招数、追本溯源，从房地产的本质切入，剥开重重迷雾，为我们展开一幅最为真实、最具启迪的行业画卷。

冯仑在行业和公司中讲的最多的一句话，就是“房地产是做什么的”。照其原话回答——房地产是创造最有价值、固定的人造空间。

他表示，这个概念的落脚点是“人造空间”，目前人类80%以上的时间是在人造空间里，上课、吃饭、乘车、飞机……都是人造空间，只是人造空间分为移动和固定两种，与汽车厂创造最具价值的移动人造空间不同，房地产创造的是固定的人造空间。

“架木为巢”是人类最早的房地产，由于人造空间有限，随着货币、私有制、市场与交易的出现，这个有限的资源受到了越发庞大的需求追捧，于是人造空间演变成一个产业。冯仑说道，“房地产便是创造有价值的人造空间，就是四堵墙、一个顶、一个地板，在这个人造空间里我们发生的所有活动都要付出成本，你所付出的成本便是我们的收益，而我们的收益就可以变成空间的价值形态，就可以估值。”

接下来，究竟怎样做才能使固定的人造空间“最具价值”，这便上升到最令人关心的商业话题，冯仑的思想就是——要在四个方面做工作，最大程度地提升空间价值的创造力度。

首当其冲的因素为“位置”，因为每一个位置决定了人们对空间的供求关系，地产商一定要把位置选在供不应求的地方，以求人造空间租金的最大化。

其次是“行为”，同样的位置选择不同的行为，决定了单位时间内访客的频次和价格不同，空间价值自然迥异。冯仑总结的“站着不如坐着，坐着不如躺着”，便是其中的奥妙所在。“你让人站着、拎个包在空间里溜达，比如在机场，你收不到什么钱，但是如果这个人坐下吃饭了，收的钱就多一点，如果你躺着按摩、做保养，租金就会更高，极端的说，八宝山告别厅是全中国租金最高的地方，45分钟可以收2000元，一年就可以收七八百万。如此看来，行为因素很重要，如果你要把行为研究透了，那你就知道应该用怎样的行为吸引人进来多付钱，这个空间的估值就越高。”冯仑如是说。

第三位是“技术”，地产商力争通过提供先进技术让客户在同一行为下获得更好的体验，比如空调、热水、灯光、电梯……“迪拜塔可以通过电梯使游客在短短57秒内登上880米楼顶，上去之后不会有摇晃和摆幅，因为阻尼器等技术的运用可以保证500米以上高楼的晃度降至最低，保证880米与一层的稳定性、安全性并无差别。目前看来，500米以下的建筑属于常规技术，人类在建的高层已经达到1100米。”因此，在冯仑眼中，技术因素可以促使空间价值愈加强大。

第四是管理，相比于前三者较强的确定性而言，这一因素的不确定性及对价值的决定作用更加凸显。如何使设施管理、能源管理和资本管理实现最佳配置，是各家房地产商的核心竞争力所在。冯仑以T3航站楼作为案例进行分析，“T3这么大的空间，一年的电费不下于一个亿，管理方在它建成以后才发现这一项巨大的成本支出，所以他们只能通过省电的方式加以弥补。但是反过来想，如果在最初设计的时候，做四个小盒子，外面再做一个大盒子，只要每个小盒子的热量保护好，便会节省很多电费，这就是不同方式管理所带来的不同回报。”

在他看来，与“理财”相对应的“理物”、盘活固定资产，便是对资本进行调整和重组的重要手段。“万通工社”品牌的建设原理即为如此，工厂闲置场地流动性和回报率普遍较低，冯仑便采取“出售——反租——股权交易”的路径使双方均获收益，工厂通过交易获得土地利润变现，降低机会成本，理物公司也可通过盘活厂房，实现利益最大化、赚取资本利得。冯仑坚信，“理物业务的发展空间广阔，因为相对于货币，人类以物业形成的财富占据更大的比重。”

总而言之，冯仑认为未来的房地产创新问题，说来说去，便是围绕着位置、行为、技术、管理四个因素加以调整，“以住宅创新为例，目前住宅的创新有三种方法，第一种是围绕降低成本为核心的住宅产业化，减少成本，提升舒适度，缩短建造时间，第二类是通过改变客户行为所引起的细分市场创新模式，建设度假村、疗养院、单身公寓等满足不同行为的需求，第三中便属服务多样性创新，在产业链前后增加投入，前面用定制，后面包括装修、物业、养老、医疗、金融等服务，均可有效改善房地产决定四因素。”

当然，在冯仑看来，房地产四要素必须依靠三个链条加以支撑——资金、人际关系和市场客户，如何处理和构建它们的和谐关系，从而做出正确预判和决策，就要“择高处立，就平处坐，向宽处行”。

正如“仑语”有言，“做事情眼光要高，战略角度要高，坚持理想，超越金钱，跳出自我，叫高处立；做事情心气儿不能太高，要照顾到周围，要跟大家很好地相处，互相沟通交流，这就是就平处立；有了这两方面基础，做事情就能左右逢源，方法、眼界、人脉越来越宽，就能达到向宽处行。”

教授点评:

喜读“仑语”，颇有启示。纵观中国地产发展的二十年，我以为最大的问题是这个行业太崇拜钱先生和权先生，一味地“唯物主义”，忽略了房子是给人住的。人不是静态的东西，他的需求是多方面的，变化的。除了满足物质需要之外，他还有美的精神的需要。 因此，我们房子越住越大，但幸福感越来越少。随着基本居住需求的满足和老龄化社会的到来，未来的人造空间只有能满足“人”的更高的精神需求，才会“最具价值”。

                    梅建平 长江商学院金融学教授 ,EMBA项目副院长