长江DBA致力于培养思想型和管理学者型企业家，培养学生的系统性和批判性思考能力、科学严谨研究问题的能力，最终直击问题本质，产生创新。

今天与您分享DBA十周年优秀博士论文选《集思》第四篇——DBA首二班、北京国华置业有限公司董事长房超同学《城市综合体价值研究——基于北京华贸中心的管理实践》的内容精华，让我们一起来学习并回顾他的思想成果。

学习感悟

读DBA有三点收获：第一，提高了企业家的视野，让我们从宏观、周期性、经济规律的角度去看待自己的行业，调整管理战略；第二，同学之间的交流非常充分，各行各业的企业家互相交流管理企业过程中的心得体会，有助于掌握不同行业的发展规律和基本信息，对本职工作有积极的参考意义。第三，教授们为DBA同学们精心准备的金融学、管理学、创新等各方面课程，丰富了同学们的知识结构。

读DBA使得我们的认知框架在某种程度上得到了极大提升。DBA理论和实践相结合的专题研究，经常根据一个阶段或者一个时期的热点问题，以及对企业具有指导意义的问题进行深入研究，对我们看待问题、经营企业以及研究企业未来发展战略都起到了非常重要的作用。

——DBA首二班同学

北京国华置业有限公司董事长房超

《城市综合体价值研究——基于北京华贸中心的管理实践》

作者：房超

博士论文指导委员会

 

余俊

新加坡管理大学

经济学和金融学教授

 

李海涛

长江商学院

金融学杰出院长讲席教授

学位项目&校友事务副院长

 

张意翀

新加坡管理大学

经济学副教授

 

 

导师寄语

目前在全国50座主要城市中建成、在建、待建城市综合体项目超过2000多个，城市综合体对城市发展、对社会发展都会产生巨大的影响。该论文运用了城市规划、建筑设计、管理学、经济学、社会学等原理，梳理出城市综合体的真正价值，以及决定这些价值的关键因素。该论文对北京华贸中心的管理实践进行纵向分析，并同国内外其他典型案例进行横向对比研究，对于城市综合体的考查维度提出了创新性观点。

该论文基于作者在城市综合体设计、开发、建设、管理等领域的丰富经验和长期思考，运用城市规划、企业管理、商业运营等方面的知识，结合定性研究和定量研究的方法得出了具有建设性和前瞻性的结论。

人应该诗意地栖居。这种生活境界不仅取决于个人修养，也受环境影响。城市综合体的运营和管理，塑造着人的群居方式，以至生活方式。这是该研究的意义之所在。

——长江商学院

金融学杰出院长讲席教授

学位项目&校友事务副院长李海涛

 

论文摘要

伴随上世纪九十年代开启的中国快速城市化进程，城市综合体凭借其高集约、高复合、高效率的优势成为地产业发展的重要引擎，也成为很多城市管理者眼中城市发展和产业升级的抓手。国内对城市综合体的内在特征及其价值研究缺少深度发掘，这不仅使得国内城市综合体在发展中产生了一些问题，在一定程度上也影响了中国城市化进程的质量。

本文基于自身主持策划、开发建设、管理运营的中国最大的城市综合体之一——北京华贸中心的管理实践，结合国际国内知名的城市综合体案例，运用城市规划、建筑设计、管理学、经济学、社会学等原理，梳理出城市综合体的真正价值，以及决定这些价值的关键因素，以此揭示城市综合体发挥城市价值的逻辑与机制，为学术界、房地产同行以及城市管理者打开新的视野，进一步认识和把握城市综合体发展规律，共同提高我国城市综合体发展质量，促进城市健康发展。

 

研究课题：

本研究旨在探讨城市综合体的价值内涵、生成机制以及提升方法。

现代中心城市发展面临的难题主要集中在交通拥堵和用地不足两个方面，能够兼顾这两大难题进而实现城市效率最大化的手段无疑是城市综合体。然而，平庸的、大而无当、甚至投入使用便奄奄一息的项目并不鲜见。纵观中国内地的城市综合体发展态势，可以说总体效益不容乐观，尤其是运营业绩优秀、能够充分体现城市价值的城市综合体作品在全国范围内屈指可数，有必要深入研究和反思。

这个领域既往的研究主体主要是学术界的规划设计专业、社会学专业和经济学专业的学者，市场开发和运营顾问机构的研究人员，城市管理者、以及媒体资深专家，鲜见那些参与城市综合体规划、开发、建设、招商、运营全过程把控和管理、兼具理论与实际经验的操盘手和高级管理运营人员身影，因而相关的专著和论文均主要集中在城市规划、设计、定位、功能空间、以及按照规划纸面上的研究和分析上，尤其偏重于建筑学和城市规划方面的分析与研究，他们或囿于实际运营管理数据资料的匮乏(部分属于商业机密)，或局限于于视野问题，多属于旁观、浅尝辄止的学术尝试，基本上没有对城市综合体的运营质量问题进行研究，更缺乏从管理实践层面探讨城市综合体的内在发展机制和规律。而一座城市综合体要获得成功，不只是事关项目内部规划、设计、建设问题，而且是涉及经济学、管理学、社会学，涉及企业经营、资本运营等等复杂而广泛的系统。这方面研究的阙如实际上也反映了中国内地城市综合体发展的不均衡问题，尤其在理论与实践结合的研究与探讨方面。

目前不论是业界同行还是相关学术界对于城市综合体的认识和研究都还处在摸索阶段，尤其对城市综合体的本质特征，特别是城市综合体价值体系缺乏系统而深刻的认识，不能把握和理解制约城市综合体价值体系的内在机制，严重影响城市综合体健康发展，也将严重影响中国城市发展的质量。笔者认为城市综合体价值是城市综合体产生与发展的本质诉求，厘清其真正的内涵，揭示创造城市综合体价值的机制和规律，无论是对行业自身的发展，还是对现代城市发展研究领域，都具有多重重要的意义。因此本研究通过华贸中心运营管理的第一手实践数据和资料，结合国内外城市综合体部分案例的经验与教训，整合相关研究理论和研究成果，剖析城市综合体可持续发展内生力的关键因素，揭示城市综合体价值发挥机制，进而为同行提供可资借鉴的运营管理模式。

 

研究背景：

国际上关于城市综合体的研究，主要是从城市设计、城市规划、城市地域结构、商业区位等角度出发，分别研究城市的发展模式、城市不同的地域等级和所提供的商品和服务的关系，以及城市人口、规模与商业的关系等。作为基础研究，欧美国家以及日本在研究的广度和深度方面都远远领先于中国。目前，欧美在论文以及期刊中鲜有对城市综合体研究的资料，出版物多为城市综合体设计的作品集，对城市综合体的相关研究也主要集中在旧城保护、历史建筑改造，以及城市、建筑宏观和微观尺度等方面。

但是，在西方的城市研究中，并无与我们中国当前所通用的城市综合体概念，也不可能生搬硬套用于中国内地复杂背景下的城市综合体，因而关于城市综合体的价值及其发挥机制在国际上尚无成熟理论体系可供分析和指导国内的城市综合体发展。

中国内地关于城市综合体的研究，也是伴随着上个世纪城市综合体的逐步发展才开始的，迄今不过二十多年，基本上还处在探索阶段，大多数研究都是对国外相关理论与实例的综合发展趋势分析，或者引进国外相关理论，针对我国实际工程的规划、定位、设计等进行分析与研究，系统性的研究比较缺乏，相关的理论创新比较薄弱。对城市综合体的研究深度并不均衡，缺乏系统性研究以及理论突破，从规划、设计方面纸上谈兵的学术性探讨多于运营、管理实践的分析与研判。

目前在城市综合体价值体系方面的分析和探讨，粗浅不一，并没有形成一致的观点和结论。而这种现象极易反过来影响实践中对城市综合体的特征和内涵的准确判断，难以进一步推动城市综合体的健康发展。解决这一问题正是本研究的意义所在。

 

研究方法：

城市综合体是城市发展的高级形态，也是综合关系最为复杂的建筑形态，要梳理出的其中的成功运营机制，不仅需要大量的调研资料，也需要更全面的知识储备，为此除了在日常工作中收集相关文件、数据、资料，深入管理运营一线观察和调研之外，还大量收集收集国内外同行的有关案例，进行比较和分析。在对本课题的研究中，笔者主要采用的研究方法包括:

一、文献批阅法

主要是查阅、收集和整理国内外有关城市综合体发展书刊，翻阅大量相关专著和论文，了解与之有关的观点和理论，并不断与华贸中心管理运营中涉及的问题进行印证。

二、调查法(问卷调查与访谈法结合)

利用工作的便利性，对华贸中心的各个子功能利益相关者(租户、客户、业主、商业伙伴等)进行有针对性地问卷调查以及访谈，并委托国际商业地产知名咨询机构，采集国际国内相关综合体项目的运营状况及相关指标，以图借助调查结果阐明各个子功能系统相互关联度，及其对城市综合体可持续发展的贡献度。

三、定量定性分析法

在调查法的基础上，通过对采集到的针对性样本与数据，进行定量定性分析，揭示优秀的城市综合体成功运营的关键及其形成可持续发展能力的基础。

四、比较分析法

着重比较分析国内外城市综合体运营方面的状况，探讨其中的异同及其经验与教训，为中国内地城市的综合体健康发展提供可资借鉴的思路和方法。

五、实例分析法

利用自身工作的特点，对国际国内大量的城市综合体案例进行调研，并充分了利用网络搜索等便利条件，通过横向与纵向的分析，探讨和研究城市综合体运营管理成败的关键因素。

 

研究结论：

中国在城市综合体相关的理论研究和学术探讨要滞后于实践的步伐，既缺乏西方在这个领域的研究历史积淀，也缺乏现实发展全面归纳与分析的纵深。笔者认为，在当前的语境之下，城市综合体或者城市建筑综合体是一个既能满足动态发展现实，又能相对比较准确表达其内在特征的概念。

本文研究揭示，增加产权主体构成模式和统一管理模式将有利于澄清有关城市综合体概念的歧义和纷争，同时也有利于人们进一步认识城市综合体内在本质特征。以新的视野，尤其是通过管理实践的角度审视和揭示城市综合体的城市价值，抓住城市综合体发展关键点不仅具有现实的意义，更具有高度的前瞻思想价值。

一、应扩展城市综合体的考察维度

中国内地对城市综合体的特征概括主要涵盖规模化超大空间尺度、高效立体交通体系、体现当代城市设计、荟萃高科技集成设施、创造多重叠加价值、缔造城市地标与名片等六个方面。在此基础上，笔者认为还应从产权主体、管理主体、功能协调、先进与可持续性四个新维度进行考察。

在产权上是否拥有一个发展理念高度认同的主体(业主或业主团队)应被视为是否是城市综合体的关键指标。拥有统一管理运营主体是确定城市综合体能否体现价值的基础和保证，成功的城市综合体项目都是统一运营的。城市综合体必须能够实现“酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓”等六大功能要素中的三种以上功能，而各功能的协调匹配并非与生俱来，需要在后期运营中不断磨合、调整。除了荟萃时代先进科技和材料，城市综合体聚合的城市功能也必须具备可持续发展的能力。

二、城市综合体具有多元价值

(1)城市价值。城市综合体可以优化城市空间结构布局，提高城市土地利用效率，缔造或者提振城市商务中心，塑造新的城市形象，凝聚城市精神。

(2)经济价值。经济价值是城市综合体的核心价值，包括给开发企业的经济收益以及给区域和城市带来经济效益。经济价值会呈现多重、叠加的巨大效应。

(3)社会价值。优质的城市综合体承担着提升城市形象乃至文化的使命，对促进城市精神文明建设和社会文化发扬发挥相应作用。

(4)历史价值。城市综合体保存了城市发展的历史印记，优秀的城市综合体会改变城市功能版图，且往往能成为推动区域经济发展的引擎，推动城市发展。此外，城市综合体通过塑造城市生活可以推动城市文明的发展。

(5)追求城市价值(包括城市价值、经济价值、社会价值和历史价值)最大化是城市管理者和开发企业选择城市综合体的核心诉求。必须用新的维度审视城市综合体的内在本质，才可能深刻认识城市综合体发展规律，抓住关键因素，实现核心诉求。

三、明确影响城市综合体价值的关键因素

城市综合体快速复制、快速发展的模式既不科学，更不可能持续发展。科学规划定位和设计、坚持持续运营提升是控制现代城市综合体发挥城市价值的关键因素，也是提升我国城市综合体发展质量之匙。

(1)科学的规划设计是实现城市综合体一切价值的起点。前期的规划设计是决定项目能否走向成功的前提，在这个环节局部细小的差错和失误都可能会后期运营阶段无限放大，甚至难以弥补。

(2)坚持持续运营管理是发挥城市综合体价值的必要保障。城市是动态发展的，城市综合体的运营也要面对时代、环境的变化，城市综合体项目必须采用长期持有、注重长远经营的模式，才能拥有可持续发展的能力和动力，这也是主流地产模式的基本逻辑。

 

研究意义:

城市综合体的功能与价值是一个庞大而复杂的研究课题，不仅需要广度上 全面的调查与研究，也需要在深度方面进行各种探讨与分析，百花齐放，才可能在理论上有所突破，为我国城市综合体的健康发展指点迷津。本研究结合实际案例对城市综合体的相关理论进行了讨论，虽然时间和专业知识的局限，令本研究还存在着不少改进的空间，但是本研究不啻为一次有益的尝试。笔者深信，与城市综合体在中国快速发展相适应，相关领域的研究也必然日新月异。

一、理论意义

首先，本研究是业界首度从实际运营管理层面出发，分析和揭示城市综合体的价值体系，探讨城市综合体可持续发展的内在动力，为国际国内同行提供了具有使用价值的操作方法和思路，填补了理论空白。其次，本研究是国际国内首个全程、全面主持顶级城市综合体规划、设计、开发、建设、招商、运营等全环节、全流程的管理者对实践案例的探索与剖析，研究结论具有无可替代的实用价值和思想价值。再次，本论文在界定城市综合体概念分析中，开创性提出新的考量维度，指出应该将产权主体和管理主体纳入判断城市综合体的要素，利于澄清国内城市综合体概念体系的紊乱状况。而清晰地界定城市综合体的概念，是认识和理解城市综合体这种特殊城市发展形态的起点。

二、实践意义

首先，本研究对国内行业发展具有积极的现实意义和参考价值。作为北京华贸中心的创意者、规划和设计主导者、管理运营的领导者，笔者通过华贸中心运营管理的第一手实践数据和资料，结合国内外城市综合体部分案例的经验与教训，整合相关研究理论和研究成果，重新梳理城市综合体价值体系及其成因，剖析城市综合体可持续发展内生力的关键因素，为当前房地产行业发展路径选择以及城市综合体实际运营管理提供参考样本，也可以为城市管理者导入城市综合体项目决策提供参考依据。其次，本研究为国际城市综合体发展提供了独特的中国案例。北京华贸中心从投入运营迄今不过十年，其产生的经济效益和社会效益规模，就已经跻身世界顶级城市综合体的行列。通过从管理实践研究和探索中国的城市综合体价值对于国际同行而言也具有借鉴意义。

 

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截至目前，长江DBA已汇聚了500余位各行各业头部的企业家，他们积极将多年的管理实践升华成原创的管理理念，推动东西方双向交流。后续长江DBA将持续分享DBA十周年优秀博士论文选编《集思》，藉此内容可以窥见长江DBA的学术传统，也可以见证同学们为中国管理学发展和成长贡献的一己之力。